En quoi consiste le prêt viager hypothécaire ?

12.11.2012

Le 29/10/2012, par la Rédaction de Net-iris, dans Affaires / Banque & Assurance.

Il s'agit de permettre au propriétaire d'un bien immobilier d'obtenir une somme d'argent au moyen d'un prêt garanti sur son immeuble remboursable à son décès.

Plan :

Introduction

Le vieillissement de la population française, dans les années à venir, soulève de nombreuses questions en terme de coût et de capacité d'hébergement, de soin, d'assistance à la personne âgée et/ou handicapée. L'une des réponses privilégiées, tant par les pouvoirs publics que par les principaux concernés, est d'assurer aux seniors la possibilité de rester le plus longtemps possible chez eux, dans un milieu adapté à leur éventuel handicap, rassurant et sécurisé. Cela passe nécessairement par l'adaptabilité du logement aux besoins physiques de la personne vieillissante.

Aussi, le prêt viager hypothécaire a été créé afin de permettre au propriétaire d'un bien immobilier (75% de seniors sont propriétaires de leur logement) d'obtenir une somme d'argent au moyen d'un prêt garanti sur son immeuble, remboursable à son décès ou lorsqu'il vendra l'immeuble. Il a été créé par une ordonnance (n°2006-346) du 23 mars 2006 dans la perspective de permettre principalement aux personnes âgées propriétaires de bénéficier de ressources financières nouvelles (ex : effectuer des travaux d'aménagement du logement, améliorer le quotidien, etc.) tout en continuant d'occuper leur logement.

Ainsi, il facilite le financement des services d'aide à la personne (aide ménagère, courses, jardinage, etc.), via l'utilisation du CESU par exemple, afin que les retraités se maintiennent dans leur logement, ce qui souvent ne peut être le cas, lorsque le revenu provient uniquement de la retraite.

Le prêt peut porter sur le logement principal de l'emprunteur, ou une résidence secondaire ou encore un bien en location.

Lors de sa première année de diffusion - entre juin 2007 et juillet 2008 - 4.400 prêts viagers hypothécaires ont été autorisés pour un total de 380 millions d'euros (réponse ministérielle du 16 mars 2010 JOAN Q. n°70333). Ce bilan encourageant a conduit le législateur à préciser, dans la loi de modernisation de l'économie du 5 août 2008, certaines caractéristiques de ce produit :

possibilité de capitaliser les intérêts,
le délai de rétractation qui s'applique est celui prévu pour le crédit immobilier,
possibilité de stipuler dans le contrat les conditions dans lesquelles l'emprunteur pourra accélérer les versements de son prêt,
etc.

Les caractéristiques du prêt

A titre indicatif, à 65 ans, un emprunteur peut obtenir 16% de la valeur de son bien, tandis qu'à 95 ans, il peut espérer un prêt allant jusqu'à 66% du prix de sa maison. Le système est plus favorable aux hommes dont la durée de vie est plus courte (selon le rapport Boulmier d'octobre 2009).

Le taux du prêt est environ le double des taux proposés actuellement sur les prêts immobiliers classiques, avec des frais de dossier.

Aucun questionnaire sur l'état de santé n'est réclamé et le montant du prêt n'est déterminé que par deux critères : l'âge des emprunteurs et la valeur de l'habitation.

De son vivant, l'emprunteur n'a rien à débourser, l'établissement prêteur se payant lors du décès de l'emprunteur par la vente du bien. S'il y a un surplus, il va aux héritiers, si le bien ne suffit pas à rembourser le prêt et ses intérêts, les héritiers ne doivent rien. L'emprunteur peut aussi rembourser le prêt afin de conserver le bien immobilier dans la famille.

En outre, le législateur a entouré ce contrat de diverses garanties. En effet, le démarchage est interdit, un plafond spécifique des indemnités de remboursement anticipé a été défini et la publicité donnée au prêt viager hypothécaire est encadrée : l'offre de prêt contenant des mentions informatives obligatoires ne peut être acceptée qu'au terme d'un délai de 10 jours, prévu au même titre que les autres crédits immobiliers, comme le délai de réflexion.

Le même objectif de protection régit les règles de sortie du contrat : si le prix de vente du bien est inférieur au montant de la dette, celle-ci ne se transmet pas à la succession, s'il est supérieur, les héritiers récupèrent le solde.
La succession peut également choisir de rembourser le prêt et conserver le bien.

La signature d'un prêt viager hypothécaire nécessite l'intervention d'un notaire, qui exerce alors une fonction de conseil après que le client a bénéficié des informations communiquées par son banquier.

Les règles de remboursement anticipé du prêt viager hypothécaire

L'emprunteur peut toujours, à son initiative, mettre un terme au contrat de prêt qui lui a été consenti en remboursant la totalité des sommes déjà versées en principal et intérêts.
Si l'emprunteur a opté pour un versement du capital en une seule fois, il peut, à son initiative, rembourser une partie des sommes versées. Toutefois, le prêteur peut refuser un remboursement partiel inférieur à 10% du capital versé.

Dans les cas de remboursement anticipé, tels que prévus ci-dessus, le prêteur est en droit d'exiger une indemnité qui ne peut, sans préjudice de l'application de l'article 1152 du Code civil, excéder un montant qui, dépendant de la durée du contrat déjà réalisée, ne peut être supérieure à un montant correspondant aux modalités suivantes :

Lorsque le montant en capital du prêt est versé en une seule fois :
- 4 mois d'intérêts sur le capital à rembourser, au taux d'intérêt du prêt figurant dans le contrat de prêt, si la demande de remboursement par anticipation intervient entre la 1ère année du prêt et la fin de la 4ème année ;
- 2 mois d'intérêts sur le capital à rembourser, au taux d'intérêt du prêt figurant dans le contrat de prêt, si la demande de remboursement par anticipation intervient entre la 5ème année du prêt et jusqu'à la fin de la 9ème année ;
- 1 mois d'intérêts sur le capital à rembourser, au taux d'intérêt du prêt figurant dans le contrat de prêt, si la demande de remboursement intervient à partir de la 10ème année ;
Lorsque le montant en capital du prêt est versé périodiquement :
- 5/12 des versements dus au titre de la 1ère année, si la demande de remboursement par anticipation intervient entre la date du premier versement du prêt et la fin de la 4ème année ;
- 3/12 de la totalité des versements effectués la 1ère année, si la demande de remboursement par anticipation intervient entre la 5ème année du prêt et jusqu'à la fin de la 9ème année ;
- 2/12 de la totalité des versements effectués la 1ère année, si la demande de remboursement intervient à partir de la 10ème année.

L'année de référence dont il est fait mention correspond à une période de 12 mois à compter du versement ou du premier versement en capital du contrat de prêt.